Bina Yönetim Planlarına Aykırı Kiralanan İşyerlerinin Ruhsatları İptal Edilebilir!

Apartman, işyeri veya sitelerde yaşam kalitesini ve huzuru sağlamada önemli bir rol oynayan bina yönetim planları, bağımsız bölüm sahiplerinin ortak bir yaşam alanını birlikte yönetmelerini ve bu alanı ortaklaşa kullanmalarını düzenleyen bir sözleşme hükmündedir.

Bina yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.

Yönetim planı, bağımsız bölüm sahiplerinin oybirliğiyle değiştirilebilir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinin son fıkrasında yer alan hükümlere aykırı olan yönetim planı hükümleri değiştirilemez.

Tapuda İşyeri Olan Taşınmazların Bine Yönetim Planına Aykırı Kiralanması

Yönetim planında, tapuda işyeri olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin bazı iş kollarında faaliyet göstermesi yasaklanabilir. Örneğin, bir apartman yönetim planında, "Binadaki işyerlerinin restoran, kafe, bar gibi işletmelere kiralanması yasaktır." hükmü yer alabilir. Bu durumda, apartmandaki işyerlerini bu işletmelere kiralayan bağımsız bölüm maliki, yönetim planına aykırı davranmış olur. Bina yönetim planları tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterildiğinden bu hususun bilinmediğinden bahisle kiralayanın sorumluluğuna başvurulması mümkün değildir. Taşınmazı inceledikleri bina yönetim planına aykırı şekilde kiralayanların, işyeri ruhsatı temin edememe veya temin edilen ruhsatın iptali hallerinde taşınmaz malikinden zararlarının tazmin etmeleri, bu hususta taraflar arasında yazılı bir anlaşma olmadığı müddetçe mümkün olmayacaktır. Bu nedenle işyeri kiralamalarında bina yönetim planlarının incelenmesi ve bu yönde bir aykırılık halinde kira sözleşmesinde gerekli sorumlulukların belirlenmesi yüksek önem arz etmektedir.

Bir bağımsız bölümün bina yönetim planına aykırı şekilde kiraya verilmesi halinde, aşağıdaki idari ve cezai yaptırımlar uygulanabilir:

• Uyarı cezası: Kat malikleri kurulu, yönetim planına aykırı davranan bağımsız bölüm malikine uyarı cezası verebilir.
• Dava yoluyla yönetim planı hükmünün uygulanması: Kat malikleri kurulu, yönetim planına aykırı davranan bağımsız bölüm malikine karşı dava açarak, yönetim planı hükmünün uygulanmasını sağlayabilir.
• İdari işlem iptali: Yönetim planına aykırı şekilde faaliyet gösteren işletmenin ruhsatı, 886 sayılı Devlet İmar Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca, idari işlemin iptali talepli dava ile iptal edilebilir.

Bina Yönetim Planlarına İtiraz ve Düzeltme Süreci

Bina yönetim planına itiraz etmek isteyen kat maliki, itirazını, yönetim planının kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren altı ay içinde, kat malikleri kuruluna yazılı olarak bildirmelidir.

Yönetim planına itiraz eden kat malikinin itirazı, kat malikleri kurulunca incelenir ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu, itirazı kabul veya reddeder. İtirazın kabul edilmesi halinde, yönetim planı değiştirilir. İtirazın reddedilmesi halinde, kat maliki, ilgili yönetim planı hükmünün iptali için sulh hukuk mahkemesine başvuruda bulunabilir.

Sonuç

Yönetim planları, apartman, işyeri veya sitelerde yaşam kalitesini ve huzuru sağlamada önemli bir rol oynar. Bu nedenle, yönetim planını inceleyerek satın alma işlemi yapmak, olası sorunlardan korunmak için önemlidir.

Bir bağımsız bölümün bina yönetim planına aykırı şekilde kiraya verilmesi halinde, idari ve cezai yaptırımlar uygulanabilir. Bu nedenle, ticari işletme kiralayan bağımsız bölüm maliki, yönetim planını dikkatlice incelemeli ve yönetim planına aykırı bir durum varsa, gerekli önlemleri almalıdır. Bu şekilde bir bağımsız bölümü kiralayacaklar açısından işyeri ruhsatının temin edilememesi veya iptali halinde taşınmazın malikinden talep edecekleri hususların kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmesi gerekir.